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Direito Tributário · IPTU e ITBI

A prefeitura diz
quanto seu imóvel vale.
E se ela estiver errada?

IPTU calculado sobre valor venal acima do mercado, ITBI arbitrado acima do que você pagou pelo imóvel, isenção que nunca foi aplicada. Os tribunais superiores já puseram limites ao que o município pode cobrar, e o que foi pago a mais nos últimos 5 anos volta.

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Tema 1113 do STJ · ITBI
Valor real
A base do ITBI é o valor do negócio declarado, não o valor de referência arbitrado pela prefeitura.
Presunção de boa-fé do valor declarado
ITBI só é devido no registro da transferência
Valor venal do IPTU é revisável
Restituição do pago a maior: 5 anos
Isenções municipais dependem de requerimento
!

Na compra do imóvel, o ITBI arbitrado virou rotina, e continua indevido

Você compra por um valor, declara esse valor, e a guia de ITBI vem calculada sobre um "valor de referência" maior, definido pela prefeitura. O STJ já decidiu que essa prática é ilegal (Tema 1113): a base é o valor do negócio, e cabe ao município provar o contrário em processo próprio, não simplesmente arbitrar. Quem pagou sobre base inflada nos últimos 5 anos, inclusive em Jundiaí e região, pode pedir a diferença de volta.

Entenda os Impostos

Onde IPTU e ITBI cobram errado?

Os dois impostos municipais sobre imóveis dependem de uma mesma variável: quanto o município diz que o imóvel vale. No IPTU, é o valor venal do cadastro, atualizado pela planta genérica de valores. No ITBI, é a base sobre a qual incide a alíquota na compra e venda. Nos dois casos, o valor municipal frequentemente descola da realidade, sempre para cima.

A diferença é que isso tem remédio. O valor venal do IPTU se revisa provando erro de cadastro ou descolamento do mercado. O ITBI arbitrado se contesta com o Tema 1113 do STJ. O imposto cobrado antes do registro se discute com a tese do STF sobre o fato gerador. E tudo que foi pago a maior nos últimos 5 anos é restituível (art. 168 do CTN).

01
Valor venal acima do mercado
A planta genérica de valores envelhece mal: bairros que se desvalorizaram seguem com valor venal alto, e o IPTU acompanha. Avaliação técnica demonstra o descolamento e fundamenta a revisão.
02
Erro de cadastro
Metragem construída maior que a real, padrão de acabamento superestimado, terreno classificado como esquina ou comercial sem ser. Erro de cadastro é a causa mais simples de IPTU inflado, e a mais fácil de provar.
03
ITBI sobre valor arbitrado
Guia calculada sobre "valor de referência" acima do preço real da compra. O Tema 1113 do STJ derruba a prática: a base é o valor declarado do negócio, salvo processo administrativo que prove subfaturamento.
04
ITBI antes do registro
Cobrança na promessa de compra e venda ou no financiamento, antes da transferência no cartório de imóveis. O STF definiu que o fato gerador é o registro; antes dele, a exigência é antecipação indevida.
05
Isenção não aplicada
Aposentados e pensionistas de baixa renda com imóvel único, imóveis de pequeno valor e casos de moléstia grave costumam ter isenção ou redução na lei municipal. O benefício depende de requerimento: ninguém aplica de ofício.
06
Cobrança de quem já vendeu
Imóvel vendido, cadastro não atualizado, e o IPTU segue no nome do antigo dono, que pode até ser negativado pela dívida. A responsabilidade se afasta provando a alienação, e o cadastro se corrige.
Seus Direitos

Três teses que o contribuinte já ganhou

Não é aposta jurídica: são posições firmadas nos tribunais superiores, prontas para aplicar ao seu caso.

I
🏛️
ITBI pelo valor do negócio
Tema 1113 do STJ: a base de cálculo do ITBI é o valor da transação declarado, com presunção de boa-fé. O município não pode arbitrar valor de referência prévio. Pagou sobre base maior? A diferença volta.
II
📝
ITBI só no registro
STF: o fato gerador do ITBI é a transferência efetiva da propriedade, que só ocorre com o registro no cartório de imóveis. Cobrança antes disso é antecipação indevida e contestável.
III
📉
Valor venal revisável
O valor venal é presunção que cede à prova: metragem real, padrão construtivo, avaliação de mercado. Revisado o valor, o IPTU cai daqui para a frente e o excesso dos últimos 5 anos é restituível.
🗝️
O Ponto Decisivo
O carnê que chega todo ano não é sentença: é proposta
A maioria das pessoas paga IPTU e ITBI como quem paga conta de luz: sem conferir. Mas os dois impostos dependem de avaliações unilaterais da prefeitura, e avaliação unilateral erra, quase sempre contra o contribuinte. Em um imóvel de R$ 500 mil com valor venal 20% inflado, a diferença de IPTU acumulada em 5 anos passa facilmente de alguns milhares de reais, restituíveis.

E na compra do imóvel o cuidado vale dobrado: conferir a base do ITBI antes de pagar a guia custa uma consulta; pagar sobre valor arbitrado e não contestar custa a diferença para sempre, porque depois de 5 anos o direito de reaver prescreve.
Como Trabalhamos

Da conferência à restituição

Etapa 01
Conferência do lançamento
Analisamos o carnê de IPTU ou a guia de ITBI contra os dados reais do imóvel e do negócio: cadastro, metragem, valor de mercado e base aplicada.
Etapa 02
Impugnação administrativa
Erro constatado, protocolamos a revisão na prefeitura: retificação de cadastro, revisão de valor venal, correção da base do ITBI ou requerimento de isenção.
Etapa 03
Ação judicial se necessário
Negada a via administrativa, ajuizamos a ação com as teses já firmadas no STJ e no STF, pedindo a adequação do lançamento e a restituição do que foi pago a maior.
Etapa 04
Restituição e correção definitiva
Além de recuperar os últimos 5 anos, corrigimos o cadastro na origem, para que o erro não se repita no carnê do ano seguinte.
Perguntas Frequentes

Dúvidas sobre IPTU e ITBI

?
Meu IPTU está muito alto. Dá para revisar?
Sim. Valor venal acima do mercado e erros de cadastro (metragem, padrão, classificação) fundamentam a revisão, administrativa ou judicial. O que foi pago a maior nos últimos 5 anos é restituível.
?
O ITBI pode vir maior que o valor da compra?
Em regra não. O Tema 1113 do STJ define que a base é o valor declarado do negócio, com presunção de boa-fé. Arbitramento prévio por valor de referência é ilegal e a diferença paga se recupera.
?
Quando o ITBI é devido?
No registro da transferência no cartório de imóveis, segundo o STF. Cobrança na promessa de compra e venda ou antes do registro é antecipação indevida.
?
Quem tem isenção de IPTU?
Depende da lei de cada município. São comuns benefícios para aposentados de baixa renda com imóvel único e imóveis de pequeno valor. A isenção precisa ser requerida: não é aplicada automaticamente.
?
Paguei a mais. Consigo restituição?
Sim, dentro de 5 anos de cada pagamento (art. 168 do CTN). Vale para IPTU sobre valor venal inflado, ITBI sobre base arbitrada e imposto pago por quem já não era o proprietário.
?
Vendi o imóvel e o IPTU vem no meu nome. E agora?
Enquanto o cadastro municipal não é atualizado, a cobrança tende a vir contra o antigo dono. A responsabilidade se afasta provando a venda, e a atualização cadastral corrige a origem do problema.
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